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叶檀:明智的决策者不会一夜之间捅破楼市泡沫

文章来源:南方人物周刊 发布时间:2014-03-14
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    两会《政府工作报告》没有提“调控房地产”,践行“做不到的不写”的主张,从侧面说明管好保障、金融已足够,做好大中小城市分类监管,其他的,政府不必大动干戈,就是想管也管不了。全国政协委员、住建部副部长齐骥进一步说明“双向调控”:所谓双向调控亦可称分类引导,即对一线城市继续增加供应,抑制、遏制投资投机性需求,限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市,要控制供地结构、供应结构。

  明智的决策者,不会一夜之间捅破房地产泡沫,资产价格落地的过程是漫长而痛苦的过程,与中国改革同步。

  未来最大可能性是,房地产价格不会大跌,只是同比增速收窄,低于每年GDP或者人均收入增速,最终房产价格与收入价格剪刀差缩小,实现平稳过度。当然,这是最美妙的设想。

  近期房地产市场预期发生变化。各地银行收紧房贷、加上杭州等地促销降价、节后北京二手房交易量环比大降50%,导致房地产泡沫崩溃说再次甚嚣尘上。最近股市连续受挫,企业主跑路潮时有耳闻,房地产价格下挫无异于房梁砸到了市场的正中心。

  2月26日,人民银行和国家外汇局罕见地对流动性与人民币“六连跌”作出表态,表示市场不缺资金流动性。同日,国内12家主要银行亦众口一词声称,“没有停止发放房地产贷款”,“一贯严格实行国家房地产政策”,“没有停止发放房地产贷款”,“稳健审慎地开展房地产相关金融业务”,“将继续保持房地产贷款平稳发展”。了解国情的人很清楚,没有强大的外部动力,中国主要银行不可能在同一天对某种具体贷款项目亮明态度。这一态度显然出于维稳的考虑,政府内部专业人士对中国金融风险、房地产风险有明确的了解。

  如果房地产预期真正转变没有人愿意购房,中国高负债城市将陷入破产泥潭,这些城市严重依赖土地价款。审计署去年年底公布,截至2012年底,11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额34865.24亿元,占省市县三级政府负有偿还责任债务余额93642.66亿元的37.23%。考虑到其他投资抵押物大多与房地产或明或暗的关系,甚至中铁总企业盘活资产、建设城际铁路,依靠的主要也是沿线房地产开发。今年2月25日,中国铁路总企业土地评估和土地授权经营资产处置项目评估机构选聘正式对外招标,标志中国铁路总企业正式启动了土地开发。房地产价格下降,今年3.57万亿到期的地方债就无处偿还。

  中国房地产市场有自己特色,自成一派,在极高的住房自有率背景下,还能维持下去。但这是钢丝绳上的杂耍,一不小心就会墮入万丈深渊,主要取决于购房者对未来的信心。

  中国住房自有率即私有拥有房产的家庭比例极高,去年年底,中国社会科学院社会学研究所发布调查报告显示,目前中国的家庭住房自有率为93.5%,较2011年提高1.9个百分点,其中城镇家庭住房自有率为89.6%,较2011年提高1.7个百分点。18.6%的家庭拥有两套以上住房。

  西南财大甘犁家庭金融课题组的调查结果大同小异,2012年9月公布的结果,中国家庭净总资产高出美国家庭21%,城市户口家庭的平均资产已达247万元,全国的自有住房拥有率高达89.68%,其中农村自建房90%以上,城市85%到86%拥有住房。有两种情况被计入拥有自有住房一族,一是人屋分离的情况;二是啃老族。

  城市住房自有率高还有无数人买房,不外乎购房投资与家庭拆分等情况。经历急剧变化的中国,主要变化之一就是家庭小型化, 计生委的数据是1982年,我国平均每户4.43人,2010年户均人数下降至3.15人。也就是说,家庭数量从2.935亿个增加到4.127亿个,增加了1.192亿个家庭。以每个家庭100平米计,就需要119.2亿平米。并且,土豪口味导致占地面积大的豪宅成为消费主流。

  另一种特色是农村宅基地造房,出外打工不住也得造大房子,这是人口流动限制、土地流动限制下的无效自住房。笔者在某小城市看到周边农民大造房,一问而知,造就是为了多拿新区土地补偿,造就是为了拆。错误激励机制下的无效自住房触目皆是,只要有条件,在外打工的农民在拥有自建房的同时还会在老家县城购买商品房。

  现状就是,自住需求大致已满足刚性需求成弹性需求,房价下跌大家持币观望,等得起——但鄂尔多斯等地方政府等不起,钢铁等行业等不起,银行等不起。考虑到北京等地中产阶层的资产83%是房地产,房价大跌北上广等市居民稻大一部分一夜之间变回穷光蛋。所以,房价大涨表示关心民瘼,房价大跌出面稳定军心,成为常态。

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